农村住房制度怎么改？

农村住房制度改革，改革的核心是农房宅基地的权属问题。完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地用益物权，应是农村住房制度改革的重点。

文|张守敬

新中国成立以来，我国农村住房制度基本保持稳定，但现在，农村住房制度已经走到了“十字路口”。最近，我们对江苏省盐城市这个农业大市的部分县进行调查，征询相关部门的意见，提出一些看法和建议。

让农民住房用益物权得以真正实现
现阶段，农村居民在宅基地上建房，土地则为集体所有，房屋所有人对宅基地拥有的使用权至今却没有明确期限，也不能随意转让。问题是农民的住宅用地属划拨而没有办理出让手续，虽然房屋是自家盖的，却是一种不完全的产权。因此农村住房制度改革的核心和要害在土地制度，如果不能有效解决好农房用地的性质和房权问题，农民就无法拥有、也无法盘活住房资产。
既然现在农村建设用地可以不经过先征收为国有土地的环节而可以直接上市，农民的宅基地属建设用地性质，那么对每户农民仅有的一处有限额的住宅用地，也完全可以采取补办出让手续和补缴少量的土地出让金，来解决用地产权问题。这样每个农民对自己的住房就都能办理房屋所有权证、集体出让建设用地使用权证、以及规划建设许可证，达到“几证齐全”，从而彻底理顺产权关系，让农民住房用益物权得以真正实现。

让农民花费在房屋上的死钱变活
现阶段，农民房屋一旦建成以后，房屋、宅基地和房屋所有者之间就形成了无期限、无价格的固定占有、使用关系，流转仅限定在村集体经济组织内部、甚至只能在本村民小组成员之间。如果房屋所有者的社会经济状况发生变化，不想再占有这处房屋和宅基地，他只能放弃作为农村集体中的一员该得到的福利，而不能将该福利转化为经济收益。农民仅有的一处房地产价值无法显化并得到实现，不能将花费在房屋上的死钱用活，这是不合理的，需要改革。
改革农房流转制度，可以有几条途径：
一是允许自由处置。据估计,在未来的20年内,我国每年将有1500万农民进城，不少人在取得一定的经济收入后，在城市购买了商品房，应当允许他们将原农村住宅连同宅基地出售给他人居住。有些在外打工创业多年、愿意举家搬迁的农民，应该允许他们放弃宅基地，异地安居置业，并且按市场化配置的原则，给予一次性货币补偿，资金可从农户房改补缴的出让金中解决，亦可通过其它合法渠道解决。
二是开放城乡住房流通交易，允许农民将富余的住房卖给集体经济组织以外的人包括城里人。
三是允许农民将多余的住房出租以获得租金收益。尤其在城乡结合部等交通便利、经济活动较为活跃的区域更应提倡，允许承租人作为住宅、办公、仓库或其它经营服务场所，让农民获得相对稳定的收入。
四是允许继承、抵押、保全等。由于目前农民的住房依赖的宅基地未经出让，作为房贷抵押物尚缺乏政策和法律支持。对此，可以通过农房产权制度的改革加以解决。
五是变革农房拆迁补偿办法，修订农房拆迁补偿政策，依法征收农民的房屋，按照与城镇同房同价原则及时足额给农户合理补偿。

让农民建房一开始即能取得完全的产权
对农村宅基地的供应制度必须相应进行改革、优化和规范。
一方面，要明确，农村村民一户只能拥有和享用一处宅基地（至于房改后依法继承、上市购买等另当别论），其宅基地的面积不能超过规定的标准。同时，在宅基地上的建房面积也要有硬约束，不能超过高限，对平房和楼房可略加以区别。拆旧建新的，限期将老宅基地交归集体，并先缴纳保证金，以促使农民养成交旧换新的习惯。
另一方面，对于现有农户的宅基地采取类似承包土地一样的政策，“生不增加，死不减少”，由农户家庭在政策允许范围内自由处置、继承。对符合条件须新建住房的，则探索建立农村宅基地有偿使用制度，让农民建房一开始即能取得完全的产权。在充分尊重农民意愿的前提下，用经济手段调节宅基地的分配使用，规范农村宅基地特别是闲置宅基地的合理利用，促进解决现有宅基地集约利用和超标问题。
改革农房制度、农民住房走向市场后，就有一个住房最低保障问题。应当进一步明确对农民“住有所居”的政府责任，构建农村住房保障机制，关心和救助困难群体。

链接：

目前，农村住房出现带有倾向性、苗头性的问题有：
一是村庄空心化。诸多因素使农房和宅基地闲置现象越来越突出，形成了大大小小的“空心村”。
二是宅基地超标和违法建设严重。如任其发展，若干年后农村的耕地不知被蚕食到什么程度，且增加了今后城镇化、工业化的拆迁难度和成本。
三是住房和宅基地市场混乱。农村住房和宅基地使用权的私下流转呈现不断上升的趋势。
四是“小产权房”问题屡禁不止。