邗江农民集中居住区调查

文|邗江区老促会

江苏省扬州市邗江区李典镇新坝村、方巷镇花城村、杨寿镇永和村等6个村,位置基本靠近集镇，通过搞好规划，加强政策引导，特别是积极破解难题，建成农民集中居住区6个。农民集中居住区的建设推动了所在镇的建设和发展。
在建设农民集中居住区的过程中，他们成立土地股份合作社，以农民土地承包经营权入股，将土地拆算股本，合作社进行征地补偿和分红。农民集中居住区和一、二、三产用地通过股份合作社运作得到了较好解决。

促进了农民增收
6个村建设农民集中居住区取得一定成效：
一是节约了土地资源。据初步统计，6个村现有自然庄台占地面积6460亩，户均占地达1.2亩：已建成的集中居住区占地面积817.5亩，户均占地0.7亩，每户节约土地0.5亩，共置换出土地843.5亩。
二是改善了农民居住条件,提高了生活质量。集中区住房普遍宽敞，居住区基础设施配套完善，公共服务设施齐全。居住区设有学校、医疗站、浴室、饭店、体育文化场地等，使农民过上了城市居民生活。
三是促进了农民增收。特别是建华村，实现农民集中居住区与工业集中区、三产服务区和农业生态区互动发展,农民可以就近在二三产就业，每月获得1000元以上的工资，土地入股农户每年每人500元的保底分红，2008年底实际分红达1100元。

一些问题还需解决
调查的6个村集中反映了以下几个方面的问题：
一是自然村分布比较零散。据统计，这6个村共有自然村269个，其中30户以下的自然村215个，占80％左右。自然村与农业用地互相交错，房屋纵横交叉，不利于农业规模化、集约化生产经营。
二是建房管理不到位。目前，农村大部分住房使用寿命处于中后期，每村每年有10户以上的农户要翻建或新建房屋，原房前庭院占地面积大，不少农户宅基地面积超过1亩，可以养鸡养猪还有菜地，不愿进集中居住区建房，要求在原宅基地建设又得不到批准，由此引发的矛盾纠纷不少。
三是经济实力跟不上。据测算，农民在原住宅新建房屋一般有20万元左右即可，而进农民集中居住区每户投入要在30万元以上，其中进区设施配套费每户需交8—10万元左右，比原住宅地建筑费用多支出10多万元，一般村集体都难以负担，许多农户也难以承受。

农民集中居住不可强力推进
实施农民集中居住是一项复杂的系统工程，既不可急于求成，搞“一刀切”式的“强力”推进，也不能无为而治，放任自流。按照“一次规划，分步实施、试点先行，逐步推开”的原则，首先要编制好产业布局、城镇布局、生态保护规划和土地利用发展规划，遵照“三可”（政府可承受、农民可接受、发展可持续）的要求，逐步推进农民集中居住区建设。
1、做好双置换。推进土地承包经营权置换城镇社保，宅基地和住房置换城镇住房。既解决了农民集中居住区的用地指标，又使农民有了社会保障。农户进规划区建房，严格审批手续，原则建新拆旧。
2、农户进区后，由于生产半径大，作业不方便，每户可在原宅暂保留30平方米旧房放置农具等生产用品，生活用菜可在责任田内种植。
3、对已拆的旧房宅，面积大的集体收回实施土地流转，组织发展高效农业，面积小的暂作农户自留地使用，待条件成熟时再予复垦。
4、农民集中居住区实施人性化管理。帮助解决创业、就业、发展三产等困难和问题。为了保持小区卫生，保护环境，又照顾农民生活习惯，可另安排一块地方给农户种植自食瓜菜。