在城镇化中，土地问题无疑是一项关键的要素。在自由主义叙事中，当前中国面临的诸多问题都被归于改革的不彻底性，或者说政治体制改革滞后于经济体制改革。这里所说的改革不彻底性，其实就是说私有化的不彻底，或者说产权不明晰，其中土地的公有制又是被批判的焦点。

　　自由主义的结论很明确，认为土地应该私有化而未被私有化，是造成目前诸多社会问题的主要原因。这一理论认为，土地私有化以后，政府圈地的问题自然就解决了，房地产引发的腐败也消除了，农民的增收、城市化和土地的规模经营也解决了。这种判断十分简洁，因而在当前的舆论中非常有力量。但是否符合事实，却是值得考量的。

　　目前中国的土地所有权，依然是以公有制，即国有制和集体所有制的形式存在的，而具体到农村土地的集体所有制中，村集体的所有权和农户的承包权是分离的。20多年来，可以发现集体的所有权在逐步弱化，而承包权在逐步强化。到2006年左右，承包权被承认为一种物权。2007年以后，耕地之外的28亿亩林地，也被分到农户，而林权本身是可以抵押的，是标准的物权。承包权逐步向私有权的转变，和市场经济本身的发展有密切关系。而在实践中，尤其是在城乡结合部地区，土地的私下买卖已经发生了。

　　土地流转涉及到巨大的利益转移，而此前这一领域并无很好的制度安排，因此积累了许多问题。其中，土地作为农地使用，和转为工商业用地使用，完全是两回事。农地转为工商业使用，只能是在城乡结合部，这会出现大规模升值。而若只作为农地使用，是不可能有太大升值的。

　　农业用地通过有偿流转而适当规模化，是未来的方向。有偿流转就面临一个问题，就是在承包户和经营户之间，法律保护谁?如果保护承包者，承包期要短， 流转费要高;如果保护经营者，最好是承包期要长，地租要低，否则经营者就无法进行农业投入，这是两难。在有些劳动力大规模流出的地区，比如上海的松江，推行的是中等规模经营，一个农户经营80亩左右的土地，承包期也长，效果不错。这种试验证明，农业用地的地租可以成为农民的财产性收入，但不能支持农民致富。

　　农业用地转为工商业使用，问题就很复杂。在空间上，土地价格因离中心城镇距离的增加而递减;在时间上，随着工商业的不断积聚，地价就不断上涨，不同时间的地价就不一样。目前征地中的问题，大都出在这里。

　　提高对农民的征地补偿，这种做法初衷也许很好，但实践中可能引发大量问题，因为这是对十几年来的习惯做法推倒重来，会引发“翻旧账”的问题。此前10多年政府在征地中采取机会主义政策，以及官员腐败，造成了大量的专业上访户，以及大量欠账。这个问题不容低估，只要口子一开，比如调整征地补偿标准，那么先前被征地的农民就会提出重新补偿，政府财政可能一下子就被压垮。（作者系华东理工大学社会与公共管理学院社会发展研究所所长）