宅基地退出包括房屋退出。一般来讲房屋更难退出。因为其差异性较大，涉及到不同的使用年限、建筑材料、装修材料、细碎的住宅产权者等。

　　一些研究表明，拆迁冲突发生的一个重要原因就在于均质化的拆迁补偿标准无法满足农户差异化的房屋拆迁诉求。而在苏南远郊农村，政府不仅完成了动辄上万亩涉及7000多农户的征地，还完成了大规模的房屋拆迁，且农户与政府间没发生什么冲突，整个过程非常平稳。

　　确立了清晰的次级产权格局

　　首先在于苏南地方政府起步较早的宅基地管理，形成了农户房屋依附于集体土地的“依附性产权格局”，宅基地平稳退出具有了可能。

　　上世纪70年代至今，苏南地方政府掌控了农户宅基地审批、建设的权利。以生产小队为单位审批农户宅基地的诉求，以乡镇为单位审批宅基地面积及用途。以乡镇——村——村民小组为单位监督农户宅基地不超建。乡镇和村主要负责实际的巡查及拆违工作，村民小组主要起到信息收集的作用。如此完善的拆违系统基本上可以保证农户不违建。农户的宅基地面积，房屋高度、长宽基本是一致的。

　　除此之外，政府还明确了一户一宅制度，建设新宅就必须拆除老宅。上世纪80年代部分富裕户为了建新房还免费将自家的旧宅送给贫困户。房屋的产权主体是清晰而非细碎的。农户在政府规划的地块及面积上建造唯一住宅，极少出现违规行为。

　　严格的宅基地管理不仅管控住了房屋的面积，重要的是还厘清了房地的产权边界。仔细观察，宅基地的管理使用，有地方政府——村集体——住户几类主体。前者主要是帮助村集体强化统筹土地的权力。住户在村集体的引导下使用宅基地。宅基地成为了村集体可调配的一项公共资源。农户虽是宅基地的实际使用者，却受集体的调配，明晰了自家房屋与土地是分离的关系。

　　土地归集体所有，房屋归农户所有，且房屋是附着在土地上的。这意味着农户对房屋的所有权依附于集体土地所有权，一旦集体将土地统筹规划，农户就必须依据这种次级产权配合集体征地拆迁。

　　这种清晰的次级产权格局的好处在于，政府对农户的房屋拆迁具备了一定的强制性话语。还使得政府在与农户进行房屋具体细节赔偿时积累了一些谈判的话语权。同时严格的宅基地产权主体管理也破除了细碎化产权带来的拆迁困境。

　　农户与房屋功能剥离

　　由于农户与房屋功能剥离，农户搬离既有破旧房屋的意愿被强化。农户建造房屋的重要目的是居住、辅助农业生产。苏南非农化进程起步早，辅助农业生产的功能早已弱化，房屋逐步蜕变为单一的居住功能。

　　上世纪80年代苏南远郊农村的农户普遍开始养珍珠，珍珠收入成为了家庭的主要收入。上世纪90年代乡镇企业发展，珍珠产业因水体污染而逐渐衰落，农户进厂工作的速度加快。乡镇企业转制工业园区模式开启，农业离农化的趋势没有减弱。农业从家庭主业变为了比较边缘的口粮农业。政府用社保就可以轻松地将农户置换出土地。农业的生产性功能退化了，房屋辅助农业生产的功能也普遍弱化了。这使得农户与房屋实现第一层次的剥离。

　　第二层次的剥离是农户与房屋居住功能的剥离。这是通过房屋更新被提前锁定实现的。苏南农村文化属于原子化地区，原子化地区农户的生活是向外的。这种外向性具体表现在农户对代表时代发展话语接受度更高，离开农村的意愿更强烈，因而改善房屋质量之类的非发展性冲动会下降。

　　上世纪90年代，苏南兴起了一股建房潮后，多数房屋直至拆迁时也没有再装修。农户房屋相对破旧也与当地农户积累能力有限有关。副业珍珠产业衰败，多数农户只能选择进厂打工。进厂打工的工资性收入有限，农户又要帮助子女完成城市化的教育及生活方式的转变，可用于改善自身居住条件的资金普遍不足。

　　苏南农村房屋相对破旧，还与当地政府控制更新技术有关。上世纪90年代政府已经叫停了部分规划拆迁的重点区域的宅基地审批。拆迁前几年政府就已经做好了房屋信息录入工作。比如2004年计划拆迁，政府可能在2000年甚至更早的时候就测量了农户的房屋。等到2004年拆迁时政府以此为参照进行补偿，并制定相关措施鼓励农户不对房屋进行更新。苏南的房屋更新被政府提前锁定。

　　房屋更新提前被锁定使得农户房屋整体上比较破旧，破旧的房屋既无法有效满足农户对生活质量的需求，更无法满足农户家庭再生产的需求。用当地农户的话来讲，房子十多年没改变，看上去比较破，这么破的房子说个媳妇别人也不愿意来、农户迫切要求改变房屋的质量。当地政府以有产权证的房屋置换了农户在农村无产权证的房屋。对于农户而言，政府不仅解决了其家庭居住的问题，还给其带来了额外的财产性收益，农户对房屋拆迁的支持度因此变高。

　　相对差异化的拆迁补偿标准

　　相对差异化的拆迁补偿标准，将个别农户从农户群体中剥离出来，积极配合落实征地拆迁工作。

　　当地农户的房屋整体上是比较破旧的，且建造时间相对一致，房屋外观上的均质程度较高。至于房屋内部差异化的装修，当地政府聘请了市场化的第三方评估机构来进行评估，政府不参与，由农户与评估公司一起测量，再由农户对所评估内容及价格进行确认，若有不足及时说明。农户根据评估细则基本上能测算出房屋的大致价格，因此对评估公司的信任度增强。

　　而且，当地政府还给了农户反映差异化房屋诉求的渠道，农户若发现自家房屋与其他房屋不同的赔偿点，只要能说得出合理的理由，政府会派工作人员测量，给农户可接受的结果。最后拆迁签约时也会给予支持工作的农户适当奖励。政府细致的工作一定程度上可满足农户差异化的拆迁诉求。

　　政府不可能完全满足农户差异化的拆迁诉求，但并未采取“一刀切”的拆迁策略，而是留给了农户一定反映差异化诉求的正规渠道。这对农户来讲也是可以接受的。

　　前期的宅基地、房屋管理使得农户与房屋所有权、居住权之间的关联弱化，即变为如下的关系谱系图：村集体(土地)——农户(房屋)、农户——房屋。后期相对差异化的拆迁补偿消解了农户房屋的比较效用。农户房屋与周围住户间的关联弱化。房屋越来越变成了纯粹物理意义上的元素。一旦价格合适，农户更愿意交换。宅基地有序退出逐渐有了实现的可能。

　　苏南农户对国家的认同感强

　　苏南农户对国家的认同观念也是农户退出宅基地的积极因素。

　　前面几项措施理清了农户与宅基地的利益关系，推动了农户退出宅基地的行为，最后这一点也强化了农户退出宅基地的意愿。

　　苏南农村的农户一直以来对国家各项政策的配合度是比较高的。征地拆迁是政府的一项工作，苏南的经济发展很大程度上依靠大规模征地打造的园区来推动。农户配合政府工作的意识较强，这一点也大大推动了宅基地退出工作的有序进行。