近年来,随着城镇化进程的加速推进，城市居民小区数量持续增加、规模不断扩大。在山区县城中，一个小区的居民往往出现移民搬迁户、商品购置户、征地拆迁户等多元群体构成，这种复杂的居民结构，加之开发商、物业、居民三者之间长期积累的原发性矛盾，使得小区物业管理中出现了诸多并发症，给管理工作带来了前所未有的困难和挑战。针对这一突出问题，县老促会组织调研组，在全县范围内开展了一次为期半年的全方位深度调研。此次调研自2025年4月启动，至10月圆满结束，旨在通过实地走访、问卷调查、座谈交流等多种方式，全面了解山区县城居民小区物业管理的现状、问题及成因，为寻找有效的解决途径提供科学依据。

经过深入细致的调研，调研组摸清了山区县城居民小区物业管理中存在的各类问题，结合实际情况，提出了针对性解决方案和建议。

一、石楼县城小区规模与管理现状

全县常住人口9.6万人，其中县城集聚人口7.6万余人，多数分布居住在县城境内52个小区。这些小区居民结构分三种类型：其中多元结构型居民小区(移民搬迁户、商品购置户、征地拆迁户)2个，双重结构型居民小区(商品购置户、征地拆迁户)38个，单一结构型居民小区10个，纯移民小区2个。全县各个小区管理现状有以下几个共性特点：

一是无章无序、无组织。具体讲90%的小区没有通过组织依法选举成立业主委员会，只有物业和社区为应付上级检查，而内部临时确定的本人还不知情的业主委员会上报名单。没有制定出行之有效的规章制度。长期以来，物业公司是开发商为维护自身利益而成立的一个看家护家公司。并非是与业主签署合同的服务公司。所以它的所作所为一直是为开发商负责，而不是为业主负责。导致小区矛盾多发，管理混乱，居民怨声载道，叫苦连天。二是因开发商建筑楼盘时，不守规矩，部门监管不到位，导致出现基础设施，生活环境空间质量极度下降，遗留问题甚多，直接影响居民的生活质量。三是业主以个人身份对物业监督属于一盘散沙的自发性监督，显得苍白无力没效果。加之一些社区工作形同虚设，不担当不作为，应付性多，办实事少，遇到问题扯皮推诿踢皮球。导致监督物业工作失控，物业出现我行我素，在求自身利益最大化的驱使下，物业费收支不公开，服务业主的工作出现可有可无，占比微小甚微。四是各个小区楼盘使用年限虽然不一，但多数已达近十年左右，许多设施由新变旧，逐步进入老化损坏阶段。有些设施在交房使用多年后，至今仍存在不健全不完善。如新天地等小区高层电梯的大网停电后，自己应配备的应急供电设施，至今尚未配备。造成广大居民停电后的上下出入不便，并存在较大的安全隐患。此外电梯因质量不佳，经常出现停坏里面困人和电梯突然猛降坠落现象，导致众多住户每天都在经受着严重的安全隐患考验。同时有些小区住户接房时缴纳的房屋维修基金，开发商以政府代收为名收取后，不给政府房产部门上缴，而私自挪作己有，目前难以追回给小区老旧设施改造维修，带来了严重困难。

二、西河湾小区治理整顿的经验与做法

西河湾小区是全县容纳率较高的居民小区。该小区有居民楼17栋，住户984户，累计人口近4000人，其中移民户占48%。住户2015年交房居住迄今整整十年，该小区本身就是一个人口密集、车容量极高的大型小区，加之在本小区以北新建了一所容纳400余人的幼儿园。整个小区只有一条人车出行通道，给小区车辆及居民出行带来了极大的不便，尤其是幼儿上下学高峰期，整个通道堵塞相当严重，居民们怨声载道，小区品质急剧下降，矛盾纠纷逐日上升，给物业管理带来了不进则退的恶性循环。环境卫生脏乱差、安全设施的损坏都在逐步升级，矛盾的病发症致使物业管理长期处于无药可救的躺平状态，由此而引发的打架斗殴现象层出不穷，给小区的安全稳定带来极大的隐患。有不少居民经常打市长、书记热线电话举报投诉。投诉率逐步上升，直至投诉到省级部门，省纪检部门将西河湾小区列入挂牌整治的典型案例。鉴于此情况，石楼县老促会把西河湾小区作为治理整顿改善居民居住环境的调研工作实践与探索试点。在整治过程中，以问题和目标为导向，抓主要矛盾寻对策，挖深层问题找方法，将存在问题拉清单，依照堵点、卡点、疏点，各个击破，对症下药。通过科学的思维方式，找到了解决问题的出路，得出了以下解决问题的新观点、新思路、新方法。

一是针对西河湾小区乃至全县其它多数小区的乱象，一直得不到有效解决。经过深度分析，得出的结论是：问题要解决，政府要发力。于是老促会长梁福锁亲自登门与县住建部门领导反复协商讨论沟通，形成了县住建部门和县老促会联合牵头，融合政府多部门对西河湾小区治理整顿的共识。5月27日，住建部门和老促会梁福锁会长亲自找县公安、交警部门领导为整治工作借力，在征得他们的同意后，特派员(民警陈彦星同志)全程参与支持西河湾小区整治工作。5月29日由住建部门和老促会组织，梁福锁会长主持下，召开了多部门参加的西河湾小区治理整顿高规格动员大会。从此对西河湾小区全面整治工作拉开了序幕。

二是老促会根据本小区没有建立任何组织的情况下，从各栋居民楼中物色选拔两名有为民情怀、奉献精神、大局意识和组织协调能力并在小区居民中享有一定威望和影响的同志为拟任楼长。组成本次小区整治工作的业主精英代表(其中多数为退休干部职工)。他们在治理整顿中发挥了维护居民合法权益，不可替代的中流砥柱、先锋模范作用。

三是以讲政治、树正气的正能量舆论宣传压倒小区中长期存在的邪气、阴气、恶气。其中在小区内悬挂大型横幅宣传标语，达30余条。同时在小区内设立了小广播。利用小广播定期不定期播放宣传本次整治工作的指导思想，目的意义、工作步骤，工作方法，工作要求和需要业主积极配合做的一些改善小区居住环境的相关事项。通过这些舆论宣传，切实起到了树正气、压邪气，为小区居民统一思想，团结一致，凝心聚力，给小区治理工作献计出力的良好氛围。

四是以公安交警派员为主导，在小区内重新规划车辆出行路向和停放位置，以及各种路标和消防通道标线，标志等和门禁出入车辆智能化管理以及地下车位，地面流动车辆有序规范管理等一系列管理措施。使该小区由原来车辆出入停放随意零乱，外车横行，内车无位，无序杂乱，矛盾此起彼伏，消防通道长期受阻的混乱局面，一下得到了有效的改观、改变。

五是通过创新方式治理整顿西河湾小区工作的不断深入，为彻底改变本小区环境面貌看到了希望，找到了自信，提高了信心，得到了小区居民的支持和配合，尤其是社区和物业公司在治理整顿中，根据治理整顿联合行动组提出的方法、步骤和要求积极主动推进整治工作。做了许多改善环境的实事、好事。其中在本小区扩建增设了不少车位、摩托位、充电桩，有效解决了居民呼声强烈的停车位短缺问题。同时给移民户硬化了楼前院落通道，环境卫生明显改观。易燃易爆品集中清理。被长期损坏的安全设施得到了修缮恢复。安全隐患大大消除。

六是治理整顿工作全方位取得突破性进展和实质性效果后，使整个小区精神面貌有了新的改观，居民们由原来的失望从此看到了希望。老促会随即调整思路，由突击性整顿治理，随之将要转入常规性规范管理。于是着手进行成立组织选举业主委员会。经过近两个多月时间，按照相关法律法规流程，严格依法选出了业主委员会组成人员和班子领导，同时又依法产生了业委会协助监督组和充实了党组织班子成员，整个小区的公权建设生气勃勃，各个班子成员无私为民工作办实事，解民事的积极性空前高涨。在首届业主委员会成立大会上，为小区业主做了郑重的工作承诺，整个小区改善环境面貌步入了良性循环轨道。会议决定业委会以小区全体居民名誉给县老促会赠送一面内容为“整治小区显神手、无私奉献解民忧”的锦旗，表示对小区治理整顿见成效深深的感谢。

七是西河湾小区的整治工作的经验与做法，在全县其它各个小区引起了高度关注，产生了辐射效应。其中石楼一中青蓝小区，把西河湾小区的治理整顿模式原汁原味采搬用，很显灵，很管用。不到一个月时间，整个小区由之前无法收拾的乱象，得到了彻底的改变。小区居民对住建部门和老促会牵头西河湾小区治理整顿的模式很认可，很赞同。以青蓝天地全体居民给县老促会赠送了一面内容为“推动小区环境整治功德无量”的锦旗，目前其它小区也在借鉴西河湾小区治理整顿经验，改善自己的居住生活环境。

八是西河湾小区治理整顿成功之处，省纪检委来石楼督查、投诉举报挂牌整改案件时亲自来西河湾小区查看整改情况，认为城建部门和老促会牵头治理整顿西河湾小区工作成效明显，成绩突出。尤其是老促会梁福锁会长亲自汇报了治理整顿的整体工作思路后，督查人员深感这是一班退休老党员老干部以无私奉献的为民情怀和责任担当，用创新性组织协调和工作能力，把一个老大难的西河湾小区从根本上改变了居民生活居住环境。的确难能可贵，来之不易。他们的这种工作精神、工作模式和工作效果值得全省推广。吕梁电视台得知西河湾小区治理整顿工作的突出成绩和效果后，专程赴西河湾小区做了专访报道。

三、体会与建议

通过在全县居民小区物业管理调研和西河湾小区治理整顿给我们得到的启示和体会针对性提出以下建议：

1.政府相关部门发力是居民小区治乱的关键，这是西河湾小区治理整顿成功的一条深刻体会。这次西河湾小区治理整顿之所以能取得良好效果，关键的一点是住建部门和老促会牵头融合政府多部门，成立了联合行动组，使治理整顿工作有了较强的权威性和可行性。其原因是楼盘开发本身就是在政府的主导引导下实施。各方面配套政策是政府出台允许的。居民是用自己多年的积蓄购买的一套住房。象征着国家的富强，人民的富裕，社会的文明进步，是件可歌可贺的喜事、实事，自然形成对政府的一种信赖。如果小区物业管理出现混乱，居民将会对政府怨声载道。因此小区的后续管理的确是摆在政府及部门眼前的头等民生大事。众所周知开发商与住户本身就有着许多原发性深层矛盾。如果解决不好将会出现矛盾的升级，给政府带来一系列难堪之事。因此建议政府及相关部门一定要主动出面解决开发商给住户遗留下来的一些棘手问题，更要积极帮助业主解决小区管理的各种疑难杂症。让居民住得安心、舒适，真正体现出党和政府的温暖。

2.讲政治、扬正气、压邪气，唤起居民群防群治是西河湾小区治理整顿的又一个亮点。治理整顿全过程，始终抓的一个核心问题，那就是公与私的较量，正义与非正义的博弈。深知乱的根源是少数谋私利者，为了自己的一己之利，煽动破坏物业管理秩序导致以乱致乱，乱象升级。针对问题，在整治工作中始终采取以社会主义核心价值观为内容的舆论宣传，包括在小区内悬挂大量横幅宣传标语和设立小广播，定期不定期播放，振奋精神、鼓舞人心、凝心聚力的正面宣传内容。用正确的舆论导向，教育广大住户，树新风、扬正气，共同守护营造自己美好的家园，收到了出奇的好效果。在此建议小区治理工作要以党建引领。只有利用党组织先锋堡垒作用，让小区的精气神，阳气上升，阴气下浮，正气抬头，邪气低头。才能确实起到群防群治，管理有序的作用。

3.自治与法治相结合，是西河湾小区治理整顿的一个重要方式。治理整顿全过程，我们深深感到，整治工作说到底是利益上的调整与再分配。法治是自治的保障与后盾，法治是治乱的一把利剑，同时又是均衡利益关系的定盘星。法治又离不开自治，自治是具体问题具体对待，只有在法治基础上的自治，物业公司才能避免与克服我行我素，做到事出有因、有章可循。业主才会依法依规保护自己的合法权益。整治中如果没有动员大会，公安、交警等十多家政府相关部门的定标、定向、大力支持，治理整顿不会收到良好效果。在此，建议政府相关部门对小区管理应积极主动，依法制定统一的标准和各项规章制度，便于小区管理有法可依、有章可循，防止出现不应有的乱现。居民住户要学法、懂法、守法、用法，依法维护自己的合法权益。物业公司应在政府部门的指导引导下，依法做好为居民业主服务的各项工作。

4.公权建设是小区管理的重要抓手。这是西河湾小区整治工作中又一个深刻体会。西河湾小区的长期乱象与公权缺失有直接的关系。因为没有建立真正意义上的业主委员会和党组织。所以整个小区长期对物业处于无监管状态，物业的权力不受任何监督，在日常工作中以自身利益最大化为目标，因此引发出种种出乎想象的矛盾和问题。整治工作中为了弥补这一缺失，成立了各楼楼长为业主代表，形成一个监督团队，然后在楼长中推荐依法选举产生了本小区业主委员会，同时强化了党组织，产生了业委会协助监督组和在本小区住户中将副科以上领导干部成立了一个向外联络办事组。多个组织形成本小区管理工作联合体，各司其职，各负其责。对小区物业的常规性规范化管理，会起到不可替代的重要作用。因此建议小区物业管理必须加强公权建设，否则对物业监督管理将是一句空话。

5、宽容包容共享共荣是西河湾小区治理整顿中一直坚守的理念。因为物业公司长期以来一直是为开发商负责，如何变为向业主负责，得有个过程。首先是对物业公司通过鼓励调动积极性，然后再用国家大政方针和有关法律法规进行广泛宣传教育，使之改变思维，规范行为，逐步变成接受监督的思维方式，理清和接受物业和业主是利益共同体关系，从而成为改善小区环境的推动者、执行者。这种理念不仅为西河湾小区整治工作起到了积极的推动作用，一中青蓝小区将这一理念搬用后收到了同样的好效果。建议小区管理应长期运用这一理念，逐步走向常规性、规划化、科学合理的有效管理。